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楼主:五谷先生
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非房地产开发企业关于房地产的“税事儿”

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五谷先生 宣布于 2018-8-17 09:24 |只看该作者 |倒序阅读
非房地产开发企业关于房地产的“税事儿”
文/东奥撰稿人:五谷先生
      《税法》中触及到房地产的税种有许多,不同的交税主体,如企业、个体工商户或其他个人,在不同的税种中有不同的交税方针和税收优惠方针。本篇小编以非房地产开发企业为主体,介绍与其房地产相关的税收方针,如:非房地产开发企业租借、转让不动产核算增值税的状况,触及乡镇土地运用税、犁地占用税、房产税、土地增值税、契税的交税规模和征收方法等,从纵向视点,将琐细易混杂考点总结在一起,供考生朋友们参阅和回忆。
一、与增值税相关的考点
       非房地产开发企业租借不动产:异地需求向不动产所在地主管国税机关预缴,非异地向组织所在地主管国税机关直接申报交税,
①营改增前获得挑选简易方法计税的或营改增后小规模交税人适用简易方法计税的,异地应预缴税款=含税销售额/(1+5%)*5%,然后向组织所在地申报交税(征收率为5%),非异地申报交税征收率为5%。
②营改增前一般交税人挑选一般计税方法或营改增后一般交税人适用一般计税方法的,异地应预缴税款=含税销售额/(1+11%)*3%,然后向组织所在地申报交税(税率为11%),非异地申报交税税率为11%。
       非房地产开发企业转让不动产:向不动产所在地地税机关预缴,向组织所在地国税机关申报交税,
①一般交税人营改增前获得不动产,应预缴税款=(含税全价-原价)/(1+5%)*5%,挑选简易计税方法的,向组织所在地申报交税(按差价,5%征收率),选用一般计税方法的,向组织所在地申报交税(按全价,11%税率)。
②一般交税人营改增前自建不动产,应预缴税款=含税全价/(1+5%)*5%,向组织所在地申报交税(按全价,11%税率)。
③一般交税人营改增后获得不动产,应预缴税款=(含税全价-原价)/(1+5%)*5%,营改增后自建不动产,应预缴税款=含税全价/(1+5%)*5%,向组织所在地申报交税(按全价,11%税率)。
④小规模交税人营改增前或后获得,应预缴税款=(含税全价-原价)/(1+5%)*5%,向组织所在地申报交税(按差价,5%征收率)。
⑤小规模交税人营改增前或后自建,应预缴税款=含税全价/(1+5%)*5%,向组织所在地申报交税(按全价,5%征收率)。
二、与乡镇土地运用税相关的考点
       乡镇土地运用税是以开征区域内的国家一切和集体一切的土地为交税目标,对具有土地运用权的单位和个人征收的一种税。乡镇土地运用税选用定额税率,有法定免缴优惠方针和省、自治区、直辖市当地税务局承认减免土地运用税的优惠,前者有国家机关、人民团体、戎行自用的土地、市政大街、广场、美化地带等公共用地、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地、非营利性医疗组织自用的土地等,后者有个人一切的寓居用房和院子、集团和个人办的各类校园、医院、托儿所及幼儿园用地等。
三、与犁地占用税相关的考点
       犁地占用税是对占用国家一切和集体一切的犁地建房或许从事其他非农业建造的单位和个人征收的税种,此处应留意犁地的内在。犁地占用税实施区域不同起伏定额税率,等于交税人实践占用的犁地面积乘以适用的定额税率,实施一次性征收。军事占用犁地和校园、幼儿园、养老院、医院等占用犁地免税,铁路线路、公路线路、飞机场跑到、泊车坪、港口、航道占用犁地减按每平2元征收,农村居民占用犁地建住所,折半交税。留意与乡镇土地运用税的联络:交税人新征用的犁地,自同意征用之日起满一年时开端交纳乡镇土地运用税。
四、与房产税相关的考点
       房产税是以房子为交税目标,依照房子的计税余值或租金收入,向产权一切人征收的一种财产税。假如企业将自有的房地产用于生产运营,适用1.2%的税率,从价计征房产税,假如将非寓居的房产用于租借获得租金,适用12%的税率从租计征房产税。从价计征房产税应交税额=应税房产原值*(1-扣除份额)*1.2%,(扣除份额由省、自治区、直辖市人民政府承认,一般核算时标题中会给出。)从租计征房产税应交税额=租金收入(不含增值税)×12%。房产税的税收优惠方针和交税责任发作时间和乡镇土地运用税有许多相同的当地,能够比照回忆。
五、与契税相关的考点
       契税是以中华人民共和国境内搬运土地、房子权属为交税目标,向产权承受人征收的一种财产税。详细交税规模包含:国有土地运用权的出让、土地运用权转让及房子的生意、赠与、交流。税率在3%-5%,详细由各省、自治区、直辖市人民政府按本区域实践状况承认。因为企业改制、事业单位改制、企业兼并、分立、破产、财物划转、债券转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权(股份)等方面导致土地或房子权属发作改变的,有不同的契税优惠方针,需求回忆。
六、与土地增值税相关的考点
      土地增值税是对有偿转让国有土地运用权、地上建筑物和其他附着物产权,获得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税采纳四级超率累计税率,在核算土地增值税时需求先核算出应税收入和扣除项目,并算出两者的份额找到适用的税率和速算扣除系数。
关于非房地产开发企业,土地增值税应税收入=营改增前转让房地产获得的收入+营改增后转让房地产获得的不含增值税收入。土地增值税扣除项目有:①获得土地运用权所付出的金额②与转让房地产有关的税金(营改增后,扣除的税金主要有城建税、教育费附加和当地教育附加及印花税)③旧房及建筑物的评价价格(评价价格=重置成本价×成新度折扣率,假如不能获得评价价格,但能供给购房发票的,经当地税务部分承认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算扣除。)
       关于房子的“税事儿”触及“大税种”和许多“小税种”,考试时能够彼此穿插,比方土地增值税的核算,会触及转让不动产增值税、契税的核算等,乡镇土地运用税和房产税某些方针又有相似之处,需求各个击破,彼此差异,彼此联络,以此应对考试。
本文作者:东奥撰稿人五谷先生


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135*****922 宣布于 2019-1-28 18:19 |只看该作者
教师您好,向您讨教一个问题。
我单位2017年购买的高楼,房地产开发企业依照老项目开具的是5%税率的增值税专用发票。假如将来我公司转让该高楼时,我方给购买方开具发票税率是依照10%开吗?
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沧海银贝 宣布于 2019-2-26 11:26 |只看该作者
13598405922 宣布于 2019-1-28 18:19
教师您好,向您讨教一个问题。
我单位2017年购买的高楼,房地产开发企业依照老项目开具的是5%税率的增值税 ...

必须按10%啊。按你所述的房产是2017年购买的,不属于老项目,不能采纳简易征收的税率啊,所以你只能开10%的专票啊
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138*****982 宣布于 2019-8-21 17:09 |只看该作者
触及到房地产的税种有许多,不同的交税主体,如企业、个体工商户或其他个人,在不同的税种中有不同的交税方针和税收优惠方针
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